若房東該年度的房子有大整修, 各項租屋成本列舉扣除下來超過全年租金收入, 就可以不用繳到稅, 不過房子並非每年都需要大整修, 那還有沒有其他方式可以少繳一點稅呢?

政府為了保障社會弱勢族群的居住權益, 並活化房東手邊的現有空屋, 祭出只要房東成為公益出租人或是委託包租代管業者, 租金收入都有特定金額的免稅額度, 甚至還享有房屋稅與地價稅等租稅優惠, 這麼好康的事情一定要趕快了解一下!

 

 

 

個人房東公益出租

 

如果房東將住宅出租給「符合租金補貼資格者」(ex: 中低收入戶、身心障礙者及原住民等弱勢族群者), 經直轄市、縣 (市) 主管機關認定者, 就是所謂的「公益出租人」《住宅法 §3》.

「公益出租人」於出租期間所獲得的租金收入, 享有每屋[註]每月租金收入最高 10,000 元免綜合所得稅的優惠《住宅法 §15》, 申報時必須檢附租賃合約書、收據、稅單、發票等相關書面資料, 供國稅局核認.

另外「公益出租人」的房屋稅與地價稅較優惠:

●   房屋稅按自用住宅稅率 1.2% 課徵《房屋稅 §5》, 比起一般出租住宅房屋稅率為 2.4%, 能夠省下 1/2 的費用.

●   地價稅按自用住宅稅率 2.0‰ 課徵《住宅法 §16》, 比起一般出租住宅地價稅率為 10‰, 能夠省下 1/5 的費用.

[註]:「每屋」是以戶政機關編釘之門牌為規範, 如果一個門牌隔成多間套房, 也僅有一間套房能適用.

 

- [例子]: 

假設某房東名下擁有 1 間房子出租, 每月租金 3 萬元, 適用綜合所得稅率 20%, 租給領有政府租金補貼的個人, 所以每屋每月租金收入最高 10,000 元免稅, 若沒有成本費用相關證明文件, 則綜合所得稅額計算如下:

 

租賃所得 = [(3萬-1萬)×12個月]×(1-43%)

租賃所得稅額 = 租賃所得×20% 

 

關於「租賃所得」的計算方式, 請參考這篇了解詳情:
包租公的租金收入該如何報稅? 2種租賃所得申報方式報你知!

 

 

委託包租代管一般住宅出租

 

政府在 2017 年 12 月 27 日訂正公布《租賃住宅市場發展及管理條例》(簡稱租賃專法), 目的是處理房東與房客面臨的租屋契約糾紛, 並讓房東將手邊的空屋委託給政府認可的合法包租代管業者且享有多項租稅優惠 , 如此可以降低弱勢租客的風險, 並幫助房東順利出租與收租, 藉此穩定租賃市場.

房東可以透過業者選擇兩種方式出租住宅: 

● 【租賃住宅包租業】

由業者與房東簽約承租住宅, 業者每個月支付房租給房東, 業者再以二房東的角色, 將住宅轉租給房客並對該租賃住宅進行管理業務.

租賃契約是業者與房客簽訂, 所以業者屬於「二房東自行管理」並非受託管理性質.

【租賃住宅代管業】 

由房東委託業者對該租賃住宅進行管理業務, 如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等 .

租賃契約是房東與房客簽訂, 所以業者屬於「代理房東管理」性質.

有關合格「租屋服務事業」與「租賃住宅服務業」的業者, 請點選內政部網站查詢:
內政部租賃住宅服務業資訊系統

 

依據《租賃住宅市場發展及管理條例 §17》, 房東將房子委託代管業或出租給包租業轉租, 契約約定供居住使用租期一年以上,於出租期間每屋每月租金收入享有以下綜合所得稅優惠:

●   租金收入在 6,000 元以下, 免納綜合所得稅

●   租金收入超過 6,000~20,000 元部分, 若不逐項舉證, 其可扣除必要損耗及費用為全年租金收入的 53%

●   租金收入超過 20,000 元部分, 無租稅優惠, 若不逐項舉證, 其可扣除必要損耗及費用為全年租金收入的 43%

另外因為房屋稅與地價稅屬地方稅, 所以委託包租代管的房東也享有各縣市政府減徵房屋稅及地價稅等稅費優惠, 減徵期限、範圍、基準由各縣市主管機關定之, 並報財政部備查.

 

- [例子]: 

假設某房東名下擁有 1 間房子出租, 每月租金 3 萬元, 適用綜合所得稅率 20%, 委託包租代管業做一般住宅出租, 若沒有成本費用相關證明文件, 則綜合所得稅額計算如下:

 

租賃所得 = [6000×0%+(2萬-6000)×(1-53%)+

(3萬-2萬)×(1-43%)]×12個月

租賃所得稅額 = 租賃所得×20% 

 

 

委託包租代管社會住宅出租

 

房東將房子委託包租代管業轉租為經營住宅, 並作為長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務或幼兒園等公益事業使用, 於出租期間所獲得的租金收入享有以下綜合所得稅優惠《住宅法 §23》: 

●   每屋每月租金收入 10,000 元以下, 免納綜合所得稅

●   每屋每月租金收入超過 10,000 元部分, 若不逐項舉證, 其可扣除必要損耗及費用為全年租金收入的 60%

另外因為房屋稅與地價稅屬地方稅, 所以委託包租代管的房東也享有各縣市政府減免房屋稅及地價稅等稅費優惠, 減免期限、範圍、基準由各縣市主管機關定之, 並報財政部備查.

為了提高房東將空餘房屋做為社會住宅的意願, 委託包租代管經營社會住宅的減免額度最高, 除了有所得稅、房屋稅與地價稅等三稅減免之外, 另外還享有政府每年修繕費 1 萬、公證費與居家安全相關保險費等補助.

 

- [例子]: 

假設某房東名下擁有 1 間房子出租, 每月租金 3 萬元, 適用綜合所得稅率 20%, 委託包租代管業做社會住宅出租, 若沒有成本費用相關證明文件, 則綜合所得稅額計算如下:

租賃所得 = [1萬×0%+(3萬-1萬)×(1-60%)]×12個月

租賃所得稅額 = 租賃所得×20% 

 

 

總結

 

以房東每月租金 3 萬元、綜所稅率 20% 及採用標準申報為例, 從下表得知不同出租類型所得到的稅負優惠都不同: 

●   房東若一般出租, 每年要繳的租賃所得稅額是 41,040 元.

●   如果成為公益出租人, 每年將可省下 13,680 元.

●   將房子委託包租代管做為一般出租, 每年可省下 11,568 元.

●   將房子委託包租代管做為社會住宅出租, 每年更可省下 21,840 元.

綜合以上優惠, 將房子委託包租代管做為社會住宅出租節稅效果最好, 每年可為房東節省至少一半的稅金.

 

 


 

     同場加映 1     

 

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     同場加映 2     

 

一般人繳房貸過程中, 如果房貸尚未還完, 但想自行創業、償還債務或投資理財等需要資金時, 會考慮使用兩種方式:

  【房屋增貸】如果需求金額大於已償還房貸, 則銀行是不會完全核貸, 且並非每家銀行都有提供房屋增貸的服務.

  【信用貸款】雖然不需擔保品, 但信用貸款利率高、額度低 (最高只能借到月薪 22 倍), 如果你有信用瑕疵或是薪水收入不固定的族群, 則信用貸款將很難申請.

那是否還有其他可以透過房子換取資金的方式呢?

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大家在買房子的時候, 會考慮很多因素, 「地段」是最常被提及的購屋考量,因為如果地段選錯, 不僅交通不方便, 生活機能也不會太好; 另外還有房子位於的樓層與房子的格局也是大家常關注的地方, 不過還有一點是大家較少注意到的關鍵, 那就是「邊間戶」與「中間戶」的問題.

「邊間戶」與「中間戶」這兩種戶型有什麼區別? 要怎麼挑才適合自己呢? 下面的優缺點分析幫你在買房選擇時可以做參考.

點圖來看 - 買房選戶型是「邊間戶」還是「中間戶」好? 一次看懂優缺點大分析!

 

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目前高房價時代, 與其租房幫房東繳房貸, 倒不如自己買個窩還比較實在!

因此「套房」與「兩房」便是首購族或想投資收租的人第一個想到的標的.

但這兩個不同類型的物件, 評估時應該注意哪些地方? 請看我以下 6 大分析.

點圖來看看完這 6 點分析, 再決定要買「套房」還是買「兩房」!

 

     同場加映 5     

 

好不容易準備了一筆頭期款買了房, 以為可以享受房價上漲帶來的愉悅感!

可是過了幾年, 奇怪! 怎麼跟想像中的不一樣?

買房後反而每年需要繳一堆稅金, 且房子還會折舊, 尤其買的又是高級社區的時候.

來看看買房後, 每年荷包究竟要噴那些費用吧!

點圖來看買房後, 還有什麼是每年需要繳的費用?

 

     同場加映 6     

 

很多人買房時最怕買貴, 事後只能捶胸頓足; 或是抱持想等到房價低點再出手的心態, 而遲遲買不到房子!

其實不要過度期待買到房價低點, 因為即使房價再跌 2~3 成變得比之前便宜, 想購屋的你是否就敢出手買下? 還是又要再等房價跌下去, 變得更便宜才會購買?

買房切忌單看總價便宜就覺得可以下手, 而是要掌握房屋的「合理價」; 雖然合理價不能買到最便宜, 但也不至於買貴當冤大頭!

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