新竹東區關埔重劃區總整理
新竹天龍國 | 竹科門戶
我是竹科人, 過去想在街道寬敞的竹北置產, 但覺得每次上下班都會塞車很麻煩, 後來選擇在新竹東區的關埔買房, 一路看著關埔區成長, 所以對於這區的生活機能略知一二.
尤其疫情發生的這一兩年, 關埔區房價三不五時就創新高, 甚至據傳此區某一個建商的開價是全新竹第一個單價觸及 7 字頭的建案?
【關埔重劃區】到底是有什麼條件讓房價不斷攀升呢? 竹科人為什麼會喜歡選擇在這一區買房? 一起來看我這位親身經歷竹科人的告白吧!
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有「台灣矽谷」之稱的新竹科學園區, 為台灣的經濟命脈, 創造不少高所得的「科技新貴」, 因此竹科人成為撐起新竹房市剛需的主要客群, 然而受限於竹科腹地有限, 大多數竹科人只好捨近求遠選擇在竹北買房.
【關埔重劃區】是離竹科最近的重劃區, 由於商圈日益成形, 生活機能更加健全, 同時因區內交通便捷及明星學區等優勢, 與竹北的【高鐵特區】並列為新竹前兩大高級住宅區.
【關埔重劃區】又分為關長重劃區及光埔重劃區, 前者是以住宅取向的住宅區, 後者是以商業為主的商業區.
關長重劃區生活機能分析
【關長重劃區】 面積約 14 公頃, 因地段為「關東段」及「長春段」得名, 範圍為關東路以南、光復路以北、新莊街以東.
此區發展比【光埔重劃區】更早, 各項建設發展已趨近飽和, 以「關新路」為軸心形成的關新商圈, 從手搖到速食的連鎖店家多, 生活機能良好.
住在這裡的住戶大部分都是在園區上班, 造就此區的「關新里」為全台所得收入中位數最高的地方, 所以又稱「新竹天龍國」.
日常採買
關新商圈
為新竹最熱門商圈之一, 短短 700 公尺的「關新路」上集結眾多各家銀行、麥當勞、星巴克、摩斯漢堡與日式料理等等, 還有不少餐飲名店積極卡位進關新商圈, 帶動龐大的消費商機, 形成新興的高級消費商圈, 獲得「新竹信義區」的稱號.
● 「關新路」往北接新莊車站的橋下便道通往「公道五路」, 接著往東車程約 15 分鐘可到新竹高鐵站, 或往西車程約 15 分鐘可到新竹市區.
● 「關新路」往南接光復路可進入新竹市區、新竹科學園區與新竹縣的竹東鎮.
● 「關新二街」的開闢連接新莊街的舊商圈與關新路的新商圈, 並與光復路形成「關長黃金三角」.
關東市場
位於「關東路」末端的關東市場, 最早成立於民國 50 年間, 為居民日常採買、貨物集散的傳統市場, 2020 年市府升級市場硬體設施, 改造成複合式客家文化基地, 讓民眾採購食材的同時, 也能沉浸在客家文化氛圍當中.
商辦大樓
關新路上的「藍海全球運籌總部」是【關長重劃區】唯一的商業辦公大樓, 規劃地上 18 層／地下 5 層, 由於鄰近新莊車站, 所以吸引許多商務辦公產業進駐.
運動休閒
位於關東路巷子裡面的 Tiger 複合式運動館-新竹館, 是全台第一家結合保齡球、撞球、棒壘球、Dartslive2 飛鏢機、親子遊戲機台、體感機等複合式運動館, 也是新竹市最大的保齡球館, 全館禁菸, 各式各樣的遊戲機, 特別適合全家大小一起同樂的休閒場所.
學區教育
● 歷史悠久的關東國小 (民國 46 年為龍山國小的分校, 後來獨立成為關東國小)
公園綠地
● 日光 (關東) 公園
【關埔重劃區】第一大公園, 占地 3500 坪, 由美麗華、喬立、椰林、新家華、豐邑、合家盛等六家建設公司贊助建設, 無論白天夜晚, 是周邊各年齡層的住戶散步、運動與親子活動的重要綠帶.
● 楓香大道
【關長重劃區】早期昌益建案旁的雙向車道, 針對楓樹林步道進行土質改良、草皮重植與重塑人行動線, 透過綠化打造無障礙活動空間.
● 新莊公園
嫌惡設施
● 加油站
光埔重劃區生活機能分析
【光埔重劃區】 面積約 45 公頃, 因地段為「光武段」及「埔頂段」得名, 範圍為埔頂路以南、慈雲路兩側、光復路以北.
【光埔重劃區】以「慈雲路」為軸心, 是竹北到新竹科學園區的必經之地, 每逢上下班尖峰時刻與假日時間車潮非常多.
許多竹科人買房捨棄竹北而選在光埔, 就是看中此區位於新竹科學園區旁, 騎機車 10 分鐘內進園區, 不用飽受上下班的塞車之苦, 所以【光埔重劃區】又稱「竹科門戶」.
日常採買
慈雲商圈
一開始生活機能都需仰賴光復路與清大等周邊商圈, 但隨著 COSTCO 好市多、迪卡儂新竹店等大型賣場先後進駐與新學區的設立, 生活機能逐漸完善當中, 後續還有空橋串聯兩旁大樓社區的規劃, 將為此區帶來更多加分效果.
● 「慈雲路」往北接經國橋通往竹北或接台 68 號東西向快速道路往西通往南寮、往東通往芎林.
● 「慈雲路」往南接光復路可進入新竹市區、新竹科學園區與新竹縣的竹東鎮.
● 「慈雲路」接公道五路一段可往高鐵新竹站.
● 「慈雲路」接公道五路二段可直上中山高新竹交流道.
慈濟商圈
全台第一條以「慈濟」命名的道路, 起因 2008 年 7 月的卡玫基颱風造成埔頂路淹水, 慈濟人第一時間前往慰問並供應熱食給受困災民, 市府感恩慈濟的善舉, 於是在慈濟 43 周年慶時, 將此區最長、最寬的馬路命名為『慈濟路』.
因為街道整齊寬闊, 許多知名建商在此區推出新案, 加上新學區的設立, 將讓此區商家種類越發多元, 未來發展潛力指日可待.
● 今年 8/23 在埔頂二路上新開幕的「星巴克關埔門市」, 以輪船概念為構想, 並取 STARBUCKS 字首 S 當作設計外觀, 時髦高科技的造型是網美的拍照聖地, 是新竹第一間具有得來速服務的門市, 也是目前全台星巴克佔地最大的門市.
商辦大樓
【光埔重劃區】鄰近竹科與國道一號中山高, 交通南來北往十分便利, 除了是科技新貴首選住家生活圈外, 由於竹科產業群聚連鎖效應的發酵, 是帶動上下游廠商進駐此區的最強誘因, 更凸顯此區是以商業型態為主的商業區:
● 位於埔頂路上的「德安科技園區二期」與「南山新竹創新大樓」為竹科協力廠商與供應鏈相關行業.
● 位於埔頂二路上的「豐邑雲智匯」商業大樓, 名稱來自雲端、智能滙集的意思, 是新竹第一高的地標建築, 其中中國人壽買下 21~30 樓就是看中此區機能條件最完整, 收益性與增值性最佳.
運動休閒
● 從法國小村莊發跡的 「Decathlon 迪卡儂」, 是以法文的「十項全能」之名, 為全歐洲最大、全球第二大的運動品牌, 主要販售低價可以輕鬆入手的商品, 讓大家運動低負擔.
● 由寶成集團旗下寶勝國際所經營「YY Sports 竹科概念店」, 於 2020 年開在埔頂二路上, 它並不只是一間運動用品店, 還有提供運動課程、五星主廚餐點、專屬跑團訓練等等, 凝聚喜歡運動的朋友, 將運動融入生活當中.
● 座落在慈濟路上的「Fitness Factory 健身工廠」, 引進國外專業健身器材, 提供專業重量訓練區、多功能有氧教室、飛輪教室等等, 全新打造舒適環境, 讓久坐在辦公室的園區上班族有一個舒展筋骨的地方.
學區教育
● 充滿自然綠意與空間美學設計的雙語關埔國小
● 歷史悠久的龍山國小
● 總量管制的光武國中
公園綠地
● 長春公園
佔地約 1,800 坪, 為【關埔重劃區】第二大公園, 園內有小朋友喜歡玩的遊樂設施, 清晨與傍晚都有當地居民在此散步與運動.
● 關埔公園
● 龍山公園
● 綠園道
嫌惡設施
● 新竹一次變電所 (龍山變電所)
關埔重劃區交通機能分析
公道五路
為新竹市北側的東西向重要幹道, 雙向五十米, 串聯新竹市東西區, 連結了台 1 線、台 68 線以及中山高新竹交流道, 有效緩解與其平行的光復路連結新竹市區與竹科、竹東與竹科的上下班壅塞車流, 更可加速關埔地區的開發與使用.
國道一號
車程 7 分鐘可由光復路閘道口或是公道五閘道口直上國道一號中山高新竹交流道.
新莊車站
為台鐵新竹內灣支線, 配合台鐵捷運化政策, 可以接駁到新竹高鐵站與新竹火車站, 滿足關埔重劃區和新竹科學園區通勤需求.
新莊車站站內設有兩座岸式月台, 為雙線配置的高架車站, 發車時間以半小時為單位, 是台鐵支線各站中運量相當高的車站.
公車站牌
有兩路公車經過, 首發站為新莊車站, 路線經過關埔公園、慈濟路口與好市多, 在好市多這站為分岔點:
● 要到九甲埔需搭乘 53 路公車 (往公道五路) ➤ 路線
● 要到建功路清大商圈需搭乘 52 路公車 (往埔頂路) ➤ 路線
關埔重劃區二期發展計畫
【關埔重劃區】是新竹市房地產最大熱點, 除了鄰近竹科與便捷的交通網, 區內 Costco 的聚客效應與關新商圈的磁吸效應, 更讓周邊的生活機能日益成熟.
目前【關埔重劃區】開發屬於第一期, 可開發的土地已接近飽和, 需等待總開發面積比一期多出約 40％ 的關埔二期, 只不過目前還是荒煙蔓草一片, 尚未有確切的開發時程.
關埔重劃區二期範圍介於國道一號以東, 公道五路、埔頂路、關東路以北的區域, 外加有「關埔輕軌捷運二期」的交通建設規劃, 剛性需求強勁, 預料將會掀起一波搶地卡位戰, 有興趣的朋友不妨留意一下, 未來提前來卡位.
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竹北重劃區總整理
竹北縣一重劃區
縣治一期重劃區因為早期新竹縣政府、縣議會設置在此, 所以是竹北所有重劃區裡, 發展最早、生活機能最完善、最為成熟的商圈, 可說是竹北各重劃區的始祖, 區內概括可以分為三個部分:
● 行政與商業中心 (行政、金融、商業、藝文活動)
● 光明一路美食商圈 (美食)
● 家樂福商圈 (購物)
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竹北縣二重劃區
縣治二期重劃區具有交通與學區優勢、好幾座運動場、百貨娛樂等指標型建設投入, 加上住宅區、商業區、公園綠地等整齊的棋盤式道路規劃, 生活機能完善, 已發展成完備的現代生活圈, 為新竹最有品質的生活區段.
地處竹北全部重劃區的正中間核心地帶, 筆直的大道與氣派的新式大樓, 讓人鮮明印象, 該區域大多為商業用地, 尤其以「豐邑新竹喜來登大飯店」為著名地標.
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竹北縣三重劃區
縣治三期重劃區內大多道路都是 10 米以上, 聯外道路規劃 30 米以上, 街廓整齊, 除了莊敬北路及勝利八街一段交會區段設置商業區, 基本上以住宅用地為主, 建商相繼推案與持續開發, 吸引不少首購、首換族移居置產.
縣治三期重劃區擁有兩大優勢:
● 隔一條豆子埔溪緊鄰縣治二期的喜來登商圈, 正好可銜補欠缺的生活機能.
● 鄰近新埔交界山坡綠地, 居住環境清幽, 可以遠離塵囂、享受自然的懷抱.
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竹北台科大重劃區
台科大重劃區官方正式名稱為「斗崙重劃區」, 是竹北人口最密集的地方, 區域內道路棋盤規劃, 共享縣治一期與縣治二期的生活機能; 交通網絡四通八達, 聯外道路十分便捷:
● 跨過頭前溪就可抵達新竹市區.
● 生活圈緊鄰縣一與縣二商圈、從幼稚園到國中學區完整、台科大竹北校區的開發, 讓此區文教氣息濃厚、中國醫藥大學竹北分院進駐, 彌補新竹大型醫學中心不足的問題.
● 挾著頭前溪水岸景觀、社區公園環繞、綠覆率高等優勢, 成為新竹房市亮點之一.
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竹北高鐵重劃區
高鐵特區面積以「住宅區」佔大宗, 其次為生物醫學園區的產業專用區, 最後為高鐵車站專用區; 區內道路採棋盤式的規劃, 市容相對較為美觀, 且綠地比例高, 號稱每走 10 分鐘就有一座公園, 活氧居住空間品質極佳.
加上暐順經貿大樓落成、生物醫學園區啟用與台大醫院的進駐, 吸引高端產業人士居住需求, 許多北部客南下以相對低價換取更優質的生活品質, 以時間換取居住空間, 於是「台北－新竹一日生活圈」成形, 讓此區不再只是交通中繼站.
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同場加映 1
記得幾年前跟著代銷仲介看房時, 他們跟我講的房地產術語我完全都不懂, 當時的我要買 2 房或是 3 房都沒有設定好, 就連進到房子裡頭也不知道要看啥, 唯一會看的就是採光通風與房內設備是否新舊這樣, 跟一般剛開始看房子的首購族差不多.
直到後來房子看多了, 才從中整理出看房心得: 把 70% 精力花在了解房子本身條件, 剩餘 30% 精力留到現場感受房子的內部、外部與共用情況, 其實看房重點就是那幾個, 只要掌握住本篇我提供 20 種方式, 不用看到 100 間房也能買到適合自己的房子.
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每年五月是申報綜合所得稅的日子, 如果你剛買房成為「房貸族」, 你知道每個月繳出去的房貸利息能當作報稅扣除額來抵稅嗎？
如果善加利用房貸利息抵稅, 多省個幾千數萬不是難事, 這是「房貸族」應有的權益, 不要因為一時疏失而浪費一年一次的機會.
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因此很多人爬文看到網友說變頻冷氣很省電, 所以花大錢把家裡的定頻冷氣換成新的變頻冷氣, 結果收到電費單差點暈倒, 發現怎麼變頻冷氣的電費與定頻冷氣差不多?
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目前高房價時代, 與其租房幫房東繳房貸, 倒不如自己買個窩還比較實在!
因此「套房」與「兩房」便是首購族或想投資收租的人第一個想到的標的.
但這兩個不同類型的物件, 評估時應該注意哪些地方? 請看我以下 6 大分析.
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說到宜蘭礁溪, 大家想到的就是溫泉; 但在這溫泉飯店的一級戰區, 不是泡湯池太舊, 不然就是房價過高, 真的有 CP 值高的溫泉飯店可以選擇嗎?
透過 agoda 找了很多礁溪的溫泉飯店, 突然看到【礁溪東旅湯宿-風華漾館】這家溫泉飯店, 平日住宿只要兩千出頭, 且每房都有泡湯池、泡湯池是石子材質、有停車場、附早餐等, 重點是今年新開幕, 人生有幾次剛好有空閒的時間可以住到新開幕的飯店呢? 於是二話不說立馬下定.
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好不容易準備了一筆頭期款買了房, 以為可以享受房價上漲帶來的愉悅感!
可是過了幾年, 奇怪! 怎麼跟想像中的不一樣?
買房後反而每年需要繳一堆稅金, 且房子還會折舊, 尤其買的又是高級社區的時候.
來看看買房後, 每年荷包究竟要噴那些費用吧!
同場加映 7
很多人買房時最怕買貴, 事後只能捶胸頓足; 或是抱持想等到房價低點再出手的心態, 而遲遲買不到房子!
其實不要過度期待買到房價低點, 因為即使房價再跌 2~3 成變得比之前便宜, 想購屋的你是否就敢出手買下? 還是又要再等房價跌下去, 變得更便宜才會購買?
買房切忌單看總價便宜就覺得可以下手, 而是要掌握房屋的「合理價」; 雖然合理價不能買到最便宜, 但也不至於買貴當冤大頭!
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