常聽見:「買車容易, 養車難」, 但這句話經過小修改後也可以套用在買房上:
「買房不容易, 養房更是難!」
好不容易準備了一筆頭期款買了房, 以為可以享受房價上漲帶來的愉悅感!
可是過了幾年, 奇怪! 怎麼跟想像中的不一樣?
買房後反而每年需要繳一堆稅金, 且房子還會折舊, 尤其買的又是高級社區的時候.
來看看買房後, 每年荷包究竟要噴那些費用吧!
房屋稅 (地方稅)
房屋稅是向房屋所有人徵收, 交屋前的房屋稅由賣方負責繳納, 交屋後則由買方負擔.
繳交期間為 【每年 5/1~5/31】 , 計算時間為 【去年 7/1 ~ 今年 6/30】 .
房屋稅的稅基計算公式:
應繳房屋稅 = 房屋評定現值 × 房屋稅率
房屋稅屬於地方稅, 地方政府會依各個房屋的構造、用途、樓層等條件, 去訂定一個「房屋標準單價」, 再根據房屋標準單價與折舊率、地段率、使用面積去計算出建物的「房屋評定現值」.
房屋稅率不是以成交價或是市價作為課稅標準, 而是按房屋實際使用情形來計算房屋的不同稅率 .
關於房屋評定現值與房屋稅率詳細介紹, 請閱讀:
➤ 一次搞懂什麼是房屋稅!
地價稅 (地方稅)
地價稅的稅率以地方規定的公告地價為基礎, 並以用地類型來決定.
大部分房地產在購買後都要繳交地價稅, 只有購買地上權的住宅不必繳地價稅.
地價稅繳納期間為: 【每年 11/1~11/30】.
每年 8/31 為地價稅的「繳納基準日」, 即有買賣或轉移不動產的話, 地價稅是由誰繳納, 8/31 是關鍵, :
在 8/31 前登記完畢, 是由賣方繳納; 若在 8/31 後才登記完畢, 則是由買方繳納.
計算公式:
應繳地價稅 = 申報地價 × 地價稅率
地價稅率:
- ・自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地: 千分之2
- ・公共設施保留地: 千分之6
- ・工業用地、加油站、停車場(不含臨時路外停車場用地)等事業直接使用之土地等: 千分之10
- ・公有土地: 千分之10
土地所有權人應於每年地價稅開徵 40 日前（即 9月22日）提出申請自用住宅用地稅率, 逾期申請者, 則自申請之次年期開始適用.
管理費
現在大家買的房子大多會是新穎的電梯大樓.
電梯大樓的住戶多, 還有各種公共設施, 所以公設比高.
大樓會設立管理委員會, 其的目的是負責維護公共設施、聘請保全人員、支付公共電力等等事情.
管理費的高低與社區戶數多寡、各房型坪數大小、社區公設規劃有關.
管理費收費金額沒有一定標準, 與房價、屋齡沒有對等關係, 而是根據大樓的管理品質而定.
一般會以每坪幾元來收費, 由住戶大家一起開會決議.
根據統計, 管理費的使用方式: 70%用在人事、 20%用在設備維護、 10%為盈餘.
盈餘是用來當未來需要更換電梯等大型設備時所需的費用.
別小看一坪幾 10 元的管理費:
20年的大樓管理費, 累積起來可以買台國產車!
關於「房貸抵稅」的條件, 可閱讀:
➤ 房貸利息能抵稅? 房貸利息節稅的7個條件報你知!
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同場加映 1
記得幾年前跟著代銷仲介看房時, 他們跟我講的房地產術語我完全都不懂, 當時的我要買 2 房或是 3 房都沒有設定好, 就連進到房子裡頭也不知道要看啥, 唯一會看的就是採光通風與房內設備是否新舊這樣, 跟一般剛開始看房子的首購族差不多.
直到後來房子看多了, 才從中整理出看房心得: 把 70% 精力花在了解房子本身條件, 剩餘 30% 精力留到現場感受房子的內部、外部與共用情況, 其實看房重點就是那幾個, 只要掌握住本篇我提供 20 種方式, 不用看到 100 間房也能買到適合自己的房子.
➤ 點圖來看 - 人生第一間房子怎麼找? 20個看房找屋重點攻略詳細SOP大解密!
同場加映 2
每年持有房子的期間內需要負擔「房屋稅」, 持有土地的部分需負擔「地價稅」, 隨著地方政府為了搶稅, 調漲房屋評定現值與土地公告地價, 讓「有殼族」愈來愈有感.
尤其現在擁有 2 戶房子的情況並不算少, 夫妻二人名下同時各自擁有房子的情形也非常普遍, 對於這種持有多戶者, 稅務該如何規劃, 才能降低稅負的目的呢？
➤ 點圖來看 - 房屋稅與地價稅該如何合法節稅? 一張表搞懂「多屋族」節稅小撇步!
同場加映 3
買房是人生當中最重要的決定, 不過有了房子後, 除了每個月有房貸與管理費等固定支出外, 每年還有一些費用需要繳納, 但你知道政府有提供一些可以合法節稅的管道, 可以減輕民眾買房與換屋的負擔嗎?
對於首購族來說, 想節省房屋稅與地價稅該怎麼做？對於換屋族來說, 從小屋變大屋要怎麼做才會符合退稅規定? 最重要的是房貸利息支出如何扣抵所得稅額?
這篇提供買房換屋必懂的 4 種節稅方法, 是你在萬物皆漲, 但薪水不漲的時代, 還能省荷包的房產招數!
➤ 點圖來看 - 買房換屋該怎麼節稅? 必懂的4種節稅方法報你知!
同場加映 4
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同場加映 5
➤ 點圖來看 - 40年期房貸是房貸族的解藥還是毒藥? 申辦前需要搞懂的12件事!
同場加映 6
發現身邊蠻多已經買房的朋友, 明明符合「自用住宅」的條件, 應該是繳 2‰ 的優惠稅率, 但怎麼還是繳 10‰ 的一般稅率呢?
這是因為他們少做一個步驟, 如果你也是同樣情況, 那本篇會揭露這個答案, 同時提供一些節稅小撇步, 幫大家省荷包, 一起來看吧!
➤ 點圖來看 - 地價稅有做這步驟稅金至少省5倍! 一次搞懂什麼是地價稅!
同場加映 7
房貸關係著自己未來 20~40 年間每個月現金流的問題, 那要選擇哪種還款方式才適合自己呢?
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同場加映 8
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