房屋稅的金額怎麼來?
一次搞懂什麼是房屋稅!

每年五月是荷包失血的月份, 除了要繳綜合所得稅之外, 有殼族還要繳房屋稅, 不知道有殼族收到房屋稅單時有沒有發現:

● 自己的房屋和鄰居大小一模一樣, 為什麼自己要繳的房屋稅比鄰居還貴? 難道是鄰居跟政府有關係?

● 明明透天厝比大樓值錢, 為什麼是大樓繳的房屋稅比透天厝還高?

● 房屋稅跟房價有關嗎? 是怎麼計算出來的?

如果你也有以上疑問, 看完這篇房屋稅完整攻略就能釐清以上問題, 讓大家繳稅給政府之餘, 至少知道這個金額是怎麼來的!

房屋稅介紹

房屋稅是向房屋所有人徵收, 交屋前的房屋稅由賣方負責繳納, 交屋後則由買方負擔.

繳交期間為【每年 5/1~5/31】 , 計算時間為【去年 7/1 ~ 今年 6/30】 .

房屋稅的稅基計算公式:

應繳房屋稅 = 房屋評定現值 × 房屋稅率

房屋稅的另一個孿生兄弟是【地價稅】, 詳細資訊可閱讀:
➤ 地價稅有做這步驟稅金至少省5倍! 一次搞懂什麼是地價稅!

房屋評定現值

地方政府會依據《房屋稅條例 §10》規定, 由民意代表、建築、營造等專門人員等組織不動產評價委員會, 將各個房屋的構造、用途、樓層等條件, 去訂定一個【房屋標準單價】, 再根據房屋標準單價與折舊率、地段率、使用面積去計算出建物的【房屋評定現值】.

計算公式:

房屋評定現值=房屋標準單價×面積×(１- 折舊率×折舊年數)×地段率

- [例子]:

某屋主擁有一棟住家用 RC 造的三層樓房座落在宜蘭市某處, 坪數 200 平方公尺, 屋齡有 3 年, 其房屋標準單價為 2600 元、折舊率為 1％、地段率為 130％, 則該屋主的房屋評定現值計算為: 2600×200×(1－1％×3)×130％＝655,700 元.

【房屋評定現值】是房屋稅及契稅的計算依據, 目前房屋稅「每 3 年」會重行評定一次, 且會依照折舊率遞減其評定價值.

關於【契稅】的介紹, 可閱讀:
➤ 一次搞懂什麼是契稅!

北中南不同地區的房屋評定現值差異很大, 一般來說, 房子的坪數 (面積) 愈大、屋齡愈新、建材愈好、樓層愈高、地段愈優、大馬路邊, 則房屋評定現值愈高.

如何查詢房屋評定現值

房屋評定現值包含「課稅現值」與「免稅現值」, 免稅現值就是防空避難室、地下室發電機設備及蓄水池等部分設施, 政府是免徵房屋稅, 所以房屋稅單上的「課稅現值」並不是房屋評定現值, 實際的房屋評定現值會大於你在房屋稅單上看到的課稅現值.

目前有兩個方式可以查詢房屋評定現值:

稅籍證明

房屋評定現值會顯示在「稅籍證明」, 而不會顯示在謄本上, 因此房屋所有權人可以攜帶身分證與印章, 到房屋所在地的稅捐稽徵機關申請「房屋稅籍證明」即可.

網路查詢

準備讀卡機, 並使用所有權人的自然人憑證、工商憑證或已註冊健保卡, 到「財政部稅務入口網」線上查詢即可.

房屋標準單價

房屋標準單價由各縣市「不動產評價委員會」依下列 3 個條件分別評定:

構造別

分為鋼骨造 (SC)、鋼筋混凝土造 (RC)、鋼骨鋼筋混凝土造 (SRC)、加強磚造 (RB) 等, 其中以鋼骨造的評定價格最高.

用途別

依不同的構造組合, 讓用途總共分為四類:

其中以「第三類」最多, 但以「第一類」的國際觀光旅館房屋評定單價最高.

(資料來源: 高雄市稅捐稽徵處)

樓層數

當相同的「構造」與「用途」的條件下, 該建築的樓高愈高 (不包括地下室或地下層之層數), 其房屋標準單價也愈高, 表示房屋稅負擔也愈重; 但是建物的樓層愈高, 代表房屋使用人愈多, 相對土地持分愈少, 則地價稅負擔較輕.

⇨ 這就是為什麼相同面積下, 大樓需要繳的房屋稅比透天厝高的原因.

其他像是房屋夾層、地下室或地下層, 按照該房屋所適用的標準單價 8 成來計算.

另外, 如果地上樓層數等於或小於地下樓層數者, 則適用地下建築物的單價評定 (但需注意地下建築物的標準單價並未包括電梯單價).

地段率

【地段率】是按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況, 並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分訂定標準, 所以又稱為「房屋街路等級調整率」.

如果房子所處的位置其商業繁華程度愈高、交通愈便利與公共建設愈普及, 則【地段率】就會愈高, 並據以提高房屋稅; 反之, 偏僻地區其【地段率】就會愈低, 以減輕房屋稅, 所以【地段率】可消除稅賦上的不公平.

房屋稅率

房屋稅屬於地方稅, 稅率依「地方政府」而定, 依照房屋實際使用情形採「按月」適用不同稅率計算, 一般房屋稅共區分為四大類:

住家自住用: 1.2% (稅率最低)

同時要滿足下列 3 要件, 就是財政部定義的「住家自住用」, 適用最低房屋稅率:

● 【沒有租用】: 房屋所有人沒有將房屋出租或營業使用

● 【直系居住】: 房屋所有人將房屋供本人、配偶或直系親屬實際居住使用 (戶籍遷入或遷出不影響房屋稅之「住家自住用」稅率)

● 【三房之內】: 房屋所有人、配偶及未成年子女全國自住房屋合計 3 戶以內

住家非自住用: 1.5%~3.6%

不符合「住家自住用」任一條件, 就是「住家非自住用」, 主要是課:

● 把房屋出租 (非自住) 給房客居住 (非開店營業), 並賺取租金的對象.

● 擁有房屋合計超過 3 戶的對象, 被大家稱為「囤房稅」, 因為持有房屋越多, 稅負愈重.

關於【囤房稅】的介紹, 可閱讀:
➤ 一次搞懂什麼是囤房稅!

不過若房屋出租的對象是中低收入或其他弱勢族群, 則是屬於「公益住宅出租」行為，那麼就適用「住家自住用」 1.2% 的房屋稅率.

關於【公益住宅出租】的其它好處, 可閱讀:
➤ 公益出租人的3大好處!

非住家非營業用: 1.5%~2.5%

必須看房屋的使用執照, 通常適用對象包括: 私人醫院、診所、自由職業事務所、人民團體、補習班、幼稚園、安親班、「有收費」的停車場等等, 實務上以 2% 稅率課徵房屋稅.

店面若閒置且尚未開始營業, 其使用執照所載用途為非住家用, 那麼也會按「非住家非營業用」的稅率課稅.

- [例子]:

透天厝 1 樓使用執照是登記為工廠, 2 樓為住宅, 若 1 樓未出租作為營業使用, 那麼 1 樓的房屋稅就會被歸類為「非住家非營業用」, 2 樓仍是屬於「住家自住用」.

非住家營業用: 3%~5%

營業用途的房屋為當店面、辦公室等, 但若是以「日或周」為單位出租的房屋, 會被國稅局認定為「日租產品」, 將按「非住家營業用」的稅率課稅, 實務上以 3% 稅率課徵房屋稅.

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千萬不要覺得營業用與住家自住用相差 1.8% 好像沒什麼, 如果房屋的公告現值為 500 萬元，那麼營業用與住家自住用的稅金就相差 9 萬元.

由以上定義可以得知:

房屋稅並不是以成交價或是市價作為課稅標準, 而是按房屋實際使用情形適用不同稅率來計算房屋稅.

只要沒有依法定程序變更房屋現值前, 都不能以房地價格下跌、經濟不景氣為由, 主張重新核算房屋稅.

申請變更房屋稅率日期

房屋稅採「按月課徵」計算, 若有以下兩種情況, 需注意變更房屋用途的時間, 並主動向稅捐機構提出申請:

更動稅率

● 如果變更申請日期在當月 15 日以前 (包含 15 日), 當月起就可適用變更後的稅率.

● 如果變更申請日期在當月 16 日以後, 當月仍按原來的稅率課徵, 下個月才適用變更後的稅率.

- [例子]:

某公司在 5/9 註銷, 如果屋主 5/9 當天申請將房屋使用情形由營業用變更成自住, 那麼從 5 月起適用自住優惠稅率; 如果 5/16 才申請, 則要到隔月 (6 月) 才可適用自住優惠稅率, 愈早申報愈省錢.

買賣過戶

● 如果房屋買賣轉移日期在當月 15 日以前 (包含 15 日), 房屋稅自當月起向新屋主課徵.

● 如果房屋買賣轉移日期在當月 16 日以後, 房屋稅自下一個月起才向新屋主課徵.

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若因變更日期的問題發生漏稅者, 除了補繳應納稅額外, 還需按所漏稅額處以 2 倍以下罰鍰.

關於買房換屋該如何節稅, 可閱讀:
➤ 買房換屋該怎麼節稅? 必懂的4種節稅方法報你知!

房屋稅罰則規定

納稅義務人如果超過期限還未繳納, 依據《房屋稅條例 §1 8》規定, 每逾 2 日按滯納數額加徵 1% 滯納金; 逾 30 日仍未繳納者, 移送法院強制執行.

- [例子]:

房屋稅繳交期間至 5/31 為止, 如果等到 6/3 才繳稅, 則滯納金就是加徵 1%, 每逾 2 日往上加 1%, 最高加徵到 15% 為止.

房屋稅節稅小撇步

● 若店舖型房屋如為空屋, 可申請按非住家非營業用稅率 2% 課徵.

● 若房屋使用情形變更, 需在當月 15 日前申請變更, 則當月份即可按新稅率課徵; 若在 16 日以後申請, 則下個月才按新稅率課徵.

● 因地震、火災、風災造成房屋毀損達 3 成以上, 或輻射屋、海砂屋, 可提出申請, 依毀損程度減半徵收或全免.

關於更多節省【房屋稅】的方式, 可閱讀
➤ 房屋稅與地價稅該如何合法節稅? 一張表搞懂「多屋族」節稅小撇步

增建或改建房屋稅會增加嗎?

答案是: 不一定

因為在屋頂及房屋前後加蓋部分, 依法仍要視加蓋面積大小及其構造來課徵房屋稅, 並應於增建、改建完成後 30 日內向地方稅稽徵機關申報課稅.

只有當房屋 1 樓前之人行道上增建棚架, 如屬未設有門窗及牆壁, 未封閉圍用, 並供公眾通行未作其他用途使用者, 可免徵房屋稅.

違章建築要被課房屋稅嗎?

答案是: 要

因為房屋稅不管這個建築物是否合法, 主要是以附著於土地之各種房屋及有增加房屋使用價值之建築物為課徵對象, 不會因為房屋本身是違建, 繳了房屋稅就會變成合法化.

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➤ 點圖來看 8 種繳納房屋稅的方式!