房屋稅的金額怎麼來? 一次搞懂什麼是房屋稅! @ 房地產筆記

不知道有沒有人發現:

明明自己的房屋和鄰居大小一模一樣, 為什麼自己要繳的房屋稅比鄰居還貴?

難道是鄰居跟政府有關係?

明明透天厝比大樓值錢, 為什麼是大樓繳的房屋稅比透天厝還高?

房屋稅是怎麼計算出來的?

這邊整理出房屋稅的介紹, 讓大家繳稅給政府之餘, 至少知道這個金額是怎麼來的.

房屋稅介紹

房屋稅是向房屋所有人徵收, 交屋前的房屋稅由賣方負責繳納, 交屋後則由買方負擔.

繳交期間為【每年 5/1~5/31】 , 計算時間為【去年 7/1 ~ 今年 6/30】 .

房屋稅的稅基計算公式:

應繳房屋稅 = 房屋評定現值 × 房屋稅率

房屋評定現值

地方政府會依據《房屋稅條例 §10》規定, 由民意代表、建築、營造等專門人員等組織不動產評價委員會, 將各個房屋的構造、用途、樓層等條件, 去訂定一個「房屋標準單價」, 再根據房屋標準單價與折舊率、地段率、使用面積去計算出建物的「房屋評定現值」.

計算公式:

房屋評定現值=房屋標準單價×面積×(１- 折舊率×折舊年數)×地段率

- [例子]:

某屋主擁有一棟住家用 RC 造的三層樓房座落在宜蘭市某處, 坪數 200 平方公尺, 屋齡有 3 年, 其房屋標準單價為 2600 元、折舊率為 1％、地段率為 130％, 則該屋主的房屋評定現值計算為: 2600×200×(1－1％×3)×130％＝655,700 元.

房屋評定現值是房屋稅及契稅的計算依據, 目前房屋稅每 3 年會重行評定一次, 且會依照折舊率遞減其評定價值.

關於「契稅」的介紹, 可閱讀:
➤ 一次搞懂什麼是契稅!

通常坪數 (面積) 愈大、屋齡愈新、建材愈好、樓層愈高、地段愈優、大馬路邊, 則評定現值愈高.

⇨ 北中南不同地區的差異很大.

房屋標準單價

房屋標準單價由各縣市「不動產評價委員會」依下列 3 個條件分別評定:

構造別

分為鋼骨造、鋼骨混凝土造、鋼骨鋼筋混凝土造、加強磚造等.

其中以鋼骨造的評定價格最高.

用途別

依不同的構造組合, 讓用途總共分為四類:

其中以「第三類」最多, 但以「第一類」的國際觀光旅館房屋評定單價最高.

(資料來源: 高雄市稅捐稽徵處)

樓層數

當相同的「構造」與「用途」的條件下, 該建築的樓高愈高 (不包括地下室或地下層之層數), 其房屋標準單價也愈高, 表示房屋稅負擔也愈重; 但是建物的樓層愈高, 代表房屋使用人愈多, 相對土地持分愈少, 則地價稅負擔較輕.

⇨ 這就是為什麼相同面積下, 大樓需要繳的房屋稅比透天厝高的原因.

其他像是房屋夾層、地下室或地下層, 按照該房屋所適用的標準單價 8 成來計算.

另外, 如果地上樓層數等於或小於地下樓層數者, 則適用地下建築物的單價評定 (但需注意地下建築物的標準單價並未包括電梯單價).

房屋稅率

房屋稅屬於地方稅, 稅率依「地方政府」而定, 依照房屋實際使用情形採按月適用不同稅率計算, 一般房屋稅共區分為四大類:

住家自住用: 1.2% (稅率最低)

同時要滿足下列 3 要件, 就是財政部定義的「住家自住用」, 適用最低房屋稅率:

● 【沒有租用】: 房屋所有人沒有將房屋出租或營業使用

● 【直系居住】: 房屋所有人將房屋供本人、配偶或直系親屬實際居住使用

● 【三房之內】: 房屋所有人、配偶及未成年子女全國自住房屋合計 3 戶以內

住家非自住用: 1.5%~3.6%

不符合「住家自住用」任一條件, 就是「住家非自住用」, 主要是課:

● 把房屋出租 (非自住) 給房客居住 (非開店營業), 並賺取租金的對象.

● 擁有房屋合計超過 3 戶的對象, 被大家稱為「囤房稅」, 因為持有房屋越多, 稅負愈重.

關於「囤房稅」的介紹, 可閱讀:
➤ 一次搞懂什麼是囤房稅!

不過若房屋出租的對象是中低收入或其他弱勢族群, 則是屬於「公益住宅出租」行為，那麼就適用「住家自住用」 1.2% 的房屋稅率.

關於「公益住宅出租」的其它好處, 可閱讀:
➤ 公益出租人的3大好處!

非住家非營業用: 3%~5%

必須看房屋的使用執照, 通常適用對象包括: 私人醫院、診所、自由職業事務所、人民團體、補習班、幼稚園、安親班、「有收費」的停車場等等.

店面若閒置且尚未開始營業, 其使用執照所載用途為非住家用, 那麼也會按「非住家非營業用」的稅率課稅.

- [例子]:

透天厝 1 樓使用執照是登記為工廠, 2 樓為住宅, 若 1 樓未出租作為營業使用, 那麼 1 樓的房屋稅就會被歸類為「非住家非營業用」, 2 樓仍是屬於「住家自住用」.

非住家營業用: 3%~5%

營業用途的房屋為當店面、辦公室等, 但若是以日或周為單位出租的房屋, 會被國稅局認定為「日租產品」, 將按「非住家營業用」的稅率課稅.

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千萬不要覺得營業用與住家自住用相差 1.8% 好像沒什麼, 如果房屋的公告現值為 500 萬元，那麼營業用與住家自住用的稅金就相差 9 萬元.

由以上定義可以得知:

房屋稅並不是以成交價或是市價作為課稅標準, 而是按房屋實際使用情形適用不同稅率來計算房屋稅.

只要沒有依法定程序變更房屋現值前, 都不能以房地價格下跌、經濟不景氣為由, 主張重新核算房屋稅.

申請變更房屋稅率日期

房屋稅採按月課徵計算, 若有以下兩種情況, 需注意變更房屋用途的時間, 並主動向稅捐機構提出申請:

更動稅率

如果變更申請日期在當月 15 日以前 (包含 15 日), 當月起就可適用變更後的稅率.

如果變更申請日期在當月 16 日以後, 當月仍按原來的稅率課徵, 下個月才適用變更後的稅率.

買賣過戶

如果房屋買賣轉移日期在當月 15 日以前 (包含 15 日), 房屋稅自當月起向新屋主課徵.

如果房屋買賣轉移日期在當月 16 日以後, 房屋稅自下一個月起才向新屋主課徵.

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若因變更日期的問題發生漏稅者, 除了補繳應納稅額外, 還需按所漏稅額處以 2 倍以下罰鍰.

房屋稅節稅小撇步

● 若店舖型房屋如為空屋, 可申請按非住家非營業用稅率 2% 課徵.

● 如滿足自住住家用 3 要件, 可申請按稅率 1.2% 課徵.

● 未成年納稅義務人成年後, 如名下非自住住家用的房屋, 沒有出租、營業使用, 或是供所有人、配偶或直系親屬實際居住使用, 則可申請改按自住住家用稅率 1.2% 課徵.

● 若房屋使用情形變更, 需在當月 15 日前申請變更, 則當月份即可按新稅率課徵; 若在 16 日以後申請, 則下個月才按新稅率課徵.

● 合法登記工廠直接生產使用的自有房屋, 則房屋稅按營業用稅率減半徵收.

● 低收入自有房屋、慈善救濟事業房屋、公益社團辦公用房屋免徵房屋稅.

● 專供祭祀用之宗祠、宗教團體供傳教佈道之教堂及寺廟, 並完成財團法人或寺廟登記, 且房屋為其所有者, 免徵房屋稅.

● 無償供政府機關公用或供軍用之房屋, 免徵房屋稅.

● 因地震、火災、風災造成房屋毀損達 3 成以上, 或輻射屋、海砂屋, 可提出申請, 依毀損程度減半徵收或全免.

房屋稅免稅時機

● 依《房屋稅條例》第 15 條規定: 「住家」房屋現值在 10 萬元以下者, 免徵房屋稅.

● 購買或是持有土地者 (購買房屋才需要繳交房屋稅).

違章建築要被課房屋稅嗎?

答案是: 要

因為房屋稅不管這個建築物是否合法, 主要是以附著於土地之各種房屋及有增加房屋使用價值之建築物為課徵對象, 不會因為房屋本身是違建, 繳了房屋稅就會變成合法化.

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