不知道有沒有人發現:
明明自己的房子和鄰居大小一模一樣, 為什麼自己要繳的房屋稅比鄰居還貴?
難道是鄰居跟政府有關係?
明明透天厝比大樓值錢, 為什麼是大樓繳的房屋稅比透天厝還高?
房屋稅是怎麼計算出來的?
這邊整理出房屋稅的介紹, 讓大家繳稅給政府之餘, 至少知道這個金額是怎麼來的.
房屋稅介紹
房屋稅是向房屋所有人徵收, 交屋前的房屋稅由賣方負責繳納, 交屋後則由買方負擔.
繳交期間為 【每年 5/1~5/31】 , 計算時間為 【去年 7/1 ~ 今年 6/30】 .
房屋稅的稅基計算公式:
應繳房屋稅 = 房屋評定現值 × 房屋稅率
房屋評定現值
房屋評定現值=房屋標準單價×面積×(1- 折舊率×折舊年數)×地段率
- [例子]:
某屋主擁有一棟住家用 RC 造的三層樓房座落在宜蘭市某處, 坪數 200 平方公尺, 屋齡有 3 年, 其房屋標準單價為 2600 元、折舊率為 1%、地段率為 130%, 則該屋主的房屋評定現值計算為: 2600×200×(1-1%×3)×130%=655,700 元.
房屋評定現值是房屋稅及契稅的計算依據, 目前房屋稅每 3 年會重行評定一次, 且會依照折舊率遞減其評定價值.
通常坪數 (面積) 愈大、屋齡愈新、建材愈好、地段愈優、大馬路邊, 則評定現值愈高.
⇨ 北中南不同地區的差異很大.
房屋標準單價
房屋標準單價由各縣市「不動產評價委員會」依下列條件分別評定:
構造
分為鋼骨造、鋼骨混凝土造、鋼骨鋼筋混凝土造、加強磚造等.
其中以鋼骨造的評定價格最高.
用途
依不同的構造組合, 讓用途總共分為四類:
其中以「第三類」最多, 但以「第一類」房屋評定單價最高.
樓層數
當相同的「構造」與「用途」的條件下, 該建築的樓高愈高 (不包括地下室或地下層之層數), 其房屋標準單價也愈高, 表示房屋稅負擔也愈重; 但是建物的樓層愈高, 代表房屋使用人愈多, 相對土地持分愈少, 則地價稅負擔較輕.
⇨ 這就是為什麼相同面積下, 大樓需要繳的房屋稅比透天厝高的原因.
其他像是房屋夾層、地下室或地下層, 按照該房屋所適用的標準單價 8 成來計算.
另外, 如果地上樓層數等於或小於地下樓層數者, 則適用地下建築物的單價評定 (但需注意地下建築物的標準單價並未包括電梯單價).
房屋稅率
房屋稅屬於地方稅, 稅率依「地方政府」而定, 一般房屋稅共分區四大類:
自住住家用: 1.2% (稅率最低)
只要滿足下列 3 要件就適用自用住家用最低房屋稅率:
非自住住家用: 1.5%
被大家稱為「囤房稅」, 若持有房屋越多, 稅負愈重.
主要是課把房子出租 (非自住) 給房客居住 (非開店營業), 並賺取租金的對象.
若房子出租的對象是中低收入或其他弱勢族群, 則是屬於「公益住宅出租」行為,那麼就適用「自住住家用」 1.2% 的房屋稅率.
非住家非營業用: 2%
必須看房子的使用執照.
EX:
透天厝 1 樓使用執照是登記為工廠, 2 樓為住宅, 若 1 樓未出租作為營業使用, 那麼 1 樓的房屋稅就會被歸類為「非住家非營業用」, 2 樓仍是屬於「自住住家用」.
營業用: 3%
各種營業場所, ex: 私人醫院、診所、自由職業事務.
-----
千萬不要覺得營業用與自住住家用相差 1.8% 好像沒什麼, 如果房子的公告現值為 500 萬元,那麼營業用與自住住家用的稅金就相差 9 萬元.
由以上定義可以得知:
房屋稅並不是以成交價或是市價作為課稅標準, 而是按房屋實際使用情形適用不同稅率來計算房屋稅.
只要沒有依法定程序變更房屋現值前, 都不能以房地價格下跌、經濟不景氣為由, 主張重新核算房屋稅.
申請變更房屋稅率日期
房屋稅採按月課徵計算, 若有以下兩種情況, 需注意變更房屋用途的時間, 並主動向稅捐機構提出申請:
更動稅率
如果變更申請日期在當月 16 日以後, 當月仍按原來的稅率課徵。
買賣過戶
如果房屋買賣轉移日期在當月 16 日以後, 房屋稅自下一個月起才向新屋主課徵.
-----
若因變更日期的問題發生漏稅者, 除了補繳應納稅額外, 還需按所漏稅額處以 2 倍以下罰鍰.
房屋稅節稅小撇步
● 若店舖型房屋如為空屋, 可申請按非住家非營業用稅率 2% 課徵.
● 如滿足自住住家用 3 要件, 可申請按稅率 1.2% 課徵.
● 未成年納稅義務人成年後, 如名下非自住住家用的房子, 沒有出租、營業使用, 或是供所有人、配偶或直系親屬實際居住使用, 則可申請改按自住住家用稅率 1.2% 課徵.
● 若房屋使用情形變更, 需在當月 15 日前申請變更, 則當月份即可按新稅率課徵; 若在 16 日以後申請, 則下個月才按新稅率課徵.
● 合法登記工廠直接生產使用的自有房屋, 則房屋稅按營業用稅率減半徵收.
● 低收入自有房屋、慈善救濟事業房屋、公益社團辦公用房屋免徵房屋稅.
● 專供祭祀用之宗祠、宗教團體供傳教佈道之教堂及寺廟, 並完成財團法人或寺廟登記, 且房屋為其所有者, 免徵房屋稅.
● 無償供政府機關公用或供軍用之房屋, 免徵房屋稅.
● 因地震、火災、風災造成房屋毀損達 3 成以上, 或輻射屋、海砂屋, 可提出申請, 依毀損程度減半徵收或全免.
房屋稅免稅時機
● 依《房屋稅條例》第 15 條規定: 「住家」房屋現值在 10 萬元以下者, 免徵房屋稅.
● 購買或是持有土地者 (購買房屋才需要繳交房屋稅).
同場加映 1
同場加映 2
近年來市場上出現一個「40年期」的房貸專案, 透過延長還款期限來減低貸款人的自備款與每月的還款壓力, 增加首購族或年輕族群申貸意願, 早日達成買房夢想, 相對的總利息支出也會比 20 、30 年期房貸來得沉重.
不過 40 年期房貸並非每個人都可以申請, 所以很少人用, 或者根本就沒有聽過. 到目前為止, 全台也只有 5 家銀行有承作 40 年期房貸的業務, 市占率極低, 那麼申請 40 年期房貸還有其他該注意的事情嗎?
➤ 點圖來看 - 40年期房貸是房貸族的解藥還是毒藥? 申辦前需要搞懂的12件事!
同場加映 3
房貸關係著自己未來 20~40 年間每個月現金流的問題, 那要選擇哪種還款方式才適合自己呢?
同場加映 4
住宅的地震險有分四種, 每一種地震險的理賠條件、資格、費用都不一樣, 如果保錯了地震險, 會遇到保險公司一毛錢都不賠的窘境.
同場加映 5
【延伸閱讀】
2. 買房怕買貴當冤大頭? 來用買屋比價神器 - 「屋比」 (Ubee) 幫您找便宜!
5. 什麼因素影響房子的高矮胖瘦? 一次搞懂「建蔽率」與「容積率」!
加入「學習是我的咖啡因」 隨時學習財商知識