房屋稅的金額怎麼來? 一次搞懂什麼是房屋稅! @ 房地產筆記

不知道有沒有人發現:

明明自己的房子和鄰居大小一模一樣, 為什麼自己要繳的房屋稅比鄰居還貴?

難道是鄰居跟政府有關係?

明明透天厝比大樓值錢, 為什麼是大樓繳的房屋稅比透天厝還高?

房屋稅是怎麼計算出來的?

這邊整理出房屋稅的介紹, 讓大家繳稅給政府之餘, 至少知道這個金額是怎麼來的.

房屋稅介紹

房屋稅是向房屋所有人徵收, 交屋前的房屋稅由賣方負責繳納, 交屋後則由買方負擔.

繳交期間為【每年 5/1~5/31】 , 計算時間為【去年 7/1 ~ 今年 6/30】 .

房屋稅的稅基計算公式:

應繳房屋稅 = 房屋評定現值 × 房屋稅率

房屋評定現值

地方政府會依據《房屋稅條例 §10》規定, 由民意代表、建築、營造等專門人員等組織不動產評價委員會, 將各個房屋的構造、用途、樓層等條件, 去訂定一個「房屋標準單價」, 再根據房屋標準單價與折舊率、地段率、使用面積去計算出建物的「房屋評定現值」.

計算公式:

房屋評定現值=房屋標準單價×面積×(１- 折舊率×折舊年數)×地段率

- [例子]:

某屋主擁有一棟住家用 RC 造的三層樓房座落在宜蘭市某處, 坪數 200 平方公尺, 屋齡有 3 年, 其房屋標準單價為 2600 元、折舊率為 1％、地段率為 130％, 則該屋主的房屋評定現值計算為: 2600×200×(1－1％×3)×130％＝655,700 元.

房屋評定現值是房屋稅及契稅的計算依據, 目前房屋稅每 3 年會重行評定一次, 且會依照折舊率遞減其評定價值.

通常坪數 (面積) 愈大、屋齡愈新、建材愈好、地段愈優、大馬路邊, 則評定現值愈高.

⇨ 北中南不同地區的差異很大.

房屋標準單價

房屋標準單價由各縣市「不動產評價委員會」依下列條件分別評定:

構造

分為鋼骨造、鋼骨混凝土造、鋼骨鋼筋混凝土造、加強磚造等.

其中以鋼骨造的評定價格最高.

用途

依不同的構造組合, 讓用途總共分為四類:

其中以「第三類」最多, 但以「第一類」房屋評定單價最高.

(資料來源: 高雄市稅捐稽徵處)

樓層數

當相同的「構造」與「用途」的條件下, 該建築的樓高愈高 (不包括地下室或地下層之層數), 其房屋標準單價也愈高, 表示房屋稅負擔也愈重; 但是建物的樓層愈高, 代表房屋使用人愈多, 相對土地持分愈少, 則地價稅負擔較輕.

⇨ 這就是為什麼相同面積下, 大樓需要繳的房屋稅比透天厝高的原因.

其他像是房屋夾層、地下室或地下層, 按照該房屋所適用的標準單價 8 成來計算.

另外, 如果地上樓層數等於或小於地下樓層數者, 則適用地下建築物的單價評定 (但需注意地下建築物的標準單價並未包括電梯單價).

房屋稅率

房屋稅屬於地方稅, 稅率依「地方政府」而定, 一般房屋稅共分區四大類:

自住住家用: 1.2% (稅率最低)

只要滿足下列 3 要件就適用自用住家用最低房屋稅率:

● 房屋所有人的房子沒有出租或營業使用

● 房屋所有人的房子供本人、配偶或直系親屬實際居住使用

● 房屋所有人、配偶及未成年子女全國自住房屋合計 3 戶以內

非自住住家用: 1.5%

被大家稱為「囤房稅」, 若持有房屋越多, 稅負愈重.

主要是課把房子出租 (非自住) 給房客居住 (非開店營業), 並賺取租金的對象.

若房子出租的對象是中低收入或其他弱勢族群, 則是屬於「公益住宅出租」行為，那麼就適用「自住住家用」 1.2% 的房屋稅率.

非住家非營業用: 2%

必須看房子的使用執照.

EX:

透天厝 1 樓使用執照是登記為工廠, 2 樓為住宅, 若 1 樓未出租作為營業使用, 那麼 1 樓的房屋稅就會被歸類為「非住家非營業用」, 2 樓仍是屬於「自住住家用」.

營業用: 3%

各種營業場所, ex: 私人醫院、診所、自由職業事務.

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千萬不要覺得營業用與自住住家用相差 1.8% 好像沒什麼, 如果房子的公告現值為 500 萬元，那麼營業用與自住住家用的稅金就相差 9 萬元.

由以上定義可以得知:

房屋稅並不是以成交價或是市價作為課稅標準, 而是按房屋實際使用情形適用不同稅率來計算房屋稅.

只要沒有依法定程序變更房屋現值前, 都不能以房地價格下跌、經濟不景氣為由, 主張重新核算房屋稅.

申請變更房屋稅率日期

房屋稅採按月課徵計算, 若有以下兩種情況, 需注意變更房屋用途的時間, 並主動向稅捐機構提出申請:

更動稅率

如果變更申請日期在當月 15 日以前 (包含 15 日), 當月起就可適用變更後的稅率.

如果變更申請日期在當月 16 日以後, 當月仍按原來的稅率課徵。

買賣過戶

如果房屋買賣轉移日期在當月 15 日以前 (包含 15 日), 房屋稅自當月起向新屋主課徵.

如果房屋買賣轉移日期在當月 16 日以後, 房屋稅自下一個月起才向新屋主課徵.

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若因變更日期的問題發生漏稅者, 除了補繳應納稅額外, 還需按所漏稅額處以 2 倍以下罰鍰.

房屋稅節稅小撇步

● 若店舖型房屋如為空屋, 可申請按非住家非營業用稅率 2% 課徵.

● 如滿足自住住家用 3 要件, 可申請按稅率 1.2% 課徵.

● 未成年納稅義務人成年後, 如名下非自住住家用的房子, 沒有出租、營業使用, 或是供所有人、配偶或直系親屬實際居住使用, 則可申請改按自住住家用稅率 1.2% 課徵.

● 若房屋使用情形變更, 需在當月 15 日前申請變更, 則當月份即可按新稅率課徵; 若在 16 日以後申請, 則下個月才按新稅率課徵.

● 合法登記工廠直接生產使用的自有房屋, 則房屋稅按營業用稅率減半徵收.

● 低收入自有房屋、慈善救濟事業房屋、公益社團辦公用房屋免徵房屋稅.

● 專供祭祀用之宗祠、宗教團體供傳教佈道之教堂及寺廟, 並完成財團法人或寺廟登記, 且房屋為其所有者, 免徵房屋稅.

● 無償供政府機關公用或供軍用之房屋, 免徵房屋稅.

● 因地震、火災、風災造成房屋毀損達 3 成以上, 或輻射屋、海砂屋, 可提出申請, 依毀損程度減半徵收或全免.

房屋稅免稅時機

● 依《房屋稅條例》第 15 條規定: 「住家」房屋現值在 10 萬元以下者, 免徵房屋稅.

● 購買或是持有土地者 (購買房屋才需要繳交房屋稅).

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